Il existe deux statuts dans le cadre de la location meublée : le statut de Loueur en Meublé Non-Professionnel (LMNP), et le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Les différences principales des statuts LMNP et LMP dépendent avant tout du total annuel des revenus perçus par la location meublée, des avantages dans la gestion des éventuels déficits, et des exonérations possibles des plus-values immobilières lors de la revente du bien.
Sommaire
Les conditions d’obtention du statut
Vous bénéficiez d’office du statut LMNP si l’une des deux conditions suivantes est respectée :
- vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23,000 €,
- ou si vos revenus représentent moins de 50% du revenu global de votre foyer fiscal.
Si à tout moment ces deux conditions ne sont plus respectées, vous accédez d’office au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
À noter :
Le Conseil constitutionnel a décidé qu’il n’est plus nécessaire d’être inscrit au Registre de Commerce et des Sociétés (RCS) pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Professionnel (Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018).
Le déficit
Une des grandes différences entre ces deux statuts provient de la capacité ou non d’imputer ses bénéfices sur son revenu global.
Cas du Loueur en Meublé Non-Professionnel (LMNP)
Dans le cas où un déficit subsiste dans le cadre du LMNP, une imputation sur les Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de l’année est possible ainsi que sur les revenus de même nature pendant 10 ans (BIC).
Cas du Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Dans le cas du LMP le législateur sera plus généreux car il autorisera une imputation sans limitation de montant sur le revenu global (sauf pour la partie déficitaire provenant des amortissements). L’excédent éventuel restera imputable sur le revenu global des 6 années suivantes.
Les plus-values immobilières
Il existe aussi une différence sur le traitement des plus-values immobilières.
Cas du Loueur en Meublé Non-Professionnel (LMNP)
Lors de la vente d’un bien immobilier par un Loueur en Meublé Non-Professionnel (LMNP), les plus-values sont imposées au titre de plus-values privées, et sont totalement exonérées :
- après 22 ans de possession du bien pour l’impôt sur le revenu, et
- après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Cas du Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Dans le cadre de la vente d’un bien par un Loueur en Meublé Professionnel (LMP), c’est la plus value des professionnels qui s’applique. Les plus-values peuvent donc être partiellement ou entièrement exonérées après 5 ans d’exercice :
- totalement quand les recettes générées par les loyers sont inférieures à 90,000 €,
- partiellement lorsque les recettes sont comprises entre 90,000 et 126,000 €.
Le régime d’imposition
Quel que soit le statut LMP ou LMNP, les recettes issues des locations meublées s’inscriront dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec le choix du régime forfaitaire micro-BIC, ou du régime réel selon le montant des recettes. Si les loyers locatifs sont inférieurs à 72,600 €, le micro-BIC s’applique automatiquement, sauf sur option au régime réel. Chaque situation est différente et nous pouvons vous aider à choisir la meilleure option pour votre situation.
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