Être expatrié ne signifie pas échapper à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Pour des milliers de non-résidents, le patrimoine immobilier détenu en France reste une ancre fiscale puissante et complexe. Entre les conventions internationales, les règles de déduction des dettes spécifiques aux prêts in fine et les faux-semblants de l’exonération LMP, naviguer dans ses obligations IFI depuis l’étranger peut se révéler complexe. Ce guide va droit au but : il vous donne les clés pour comprendre précisément ce qui est taxable, comment calculer votre impôt, et surtout, comment l’optimiser légalement.
Sommaire
Les points clés à retenir :
- Imposition ciblée : en tant qu’expatrié, vous êtes imposable à l’IFI uniquement sur votre patrimoine immobilier situé en France, qu’il soit détenu en direct ou via des sociétés.
- Seuil de 1,3 M€ net : l’IFI ne vous concerne que si la valeur nette (après déduction des dettes éligibles) de votre patrimoine immobilier français dépasse 1,3 million d’euros.
- Calcul par barème progressif : l’impôt est calculé via un barème progressif qui débute à 0,50 %. Une décote spécifique s’applique pour les patrimoines situés entre 1,3 M€ et 1,4 M€.
- Attention aux dettes : la déductibilité de certaines dettes est limitée. Les prêts in fine sont amortis linéairement sur leur durée, et les prêts familiaux sont souvent exclus.
- Déclaration obligatoire : même sans revenus de source française, si vous êtes redevable.
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IFI pour non-résident : quels biens sont imposables en France ?
La détention d’un patrimoine immobilier en France reste une ancre fiscale forte. Un non-résident est imposable à l’IFI sur :
- Les biens et droits immobiliers possédés en nom propre en France.
- Les parts ou actions de sociétés (françaises ou étrangères), à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers situés en France, même si l’immobilier n’est pas majoritaire dans leurs actifs.
Les conventions fiscales internationales prévoient généralement que la fortune immobilière est imposable dans l’État de situation de l’immeuble (section “Fortune/Capital” des conventions, ex: article 21 de la convention franco-luxembourgeoise).
Comment calculer votre IFI : barème, décote et cas pratique
Si votre patrimoine immobilier net en France dépasse 1,3 M€, le calcul de l’impôt s’effectue selon le barème progressif suivant:
| Fraction de patrimoine net taxable | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 %= |
Cas pratique : Julien est expatrié en Malaisie et possède via une SCI deux studios à Paris valant 1,8 M€. La SCI a un emprunt in fine de 800 000 € sur 10 ans, souscrit en 2020.
Dette déductible : pour un prêt in fine, l’administration applique un amortissement linéaire théorique. Au 01/01/2025 (5 ans écoulés), la dette déductible est:
800 000 € - (800 000 € / 10 ans * 5 ans) = 400 000 €.
Patrimoine Net Taxable (PNT) :
1 800 000 € – 400 000 € = 1 400 000 €.
IFI brut :
(1 300 000 - 800 000) * 0,50 % = 2 500 €
(1 400 000 - 1 300 000) * 0,70 % = 700 €
Total = 3 200 €.
La décote : elle ne s’applique uniquement que si votre PNT est compris entre 1 300 001 € et 1 399 999 €.
Formule :
Décote = 17 500 € – (1,25 % × PNT)
Les 17 500 € et le taux de 1,25 % est une constante légale fixe, il ne dépend pas de la valeur de votre patrimoine. Il est calibré spécifiquement pour que la réduction d’impôt diminue de manière linéaire et s’annule précisément lorsque le patrimoine atteint 1,4 M€.
Dans le cas de Julien, son PNT étant de 1 400 000 €, il est à la limite où la décote devient nulle.
Décote = 17 500 € - (1,25 % * 1 400 000 €) = 17 500 € - 17 500 € = 0 €
IFI dû par Julien : 3 200 €.
Stratégies d’optimisation pour expatriés : dettes, location et placements
Optimiser votre IFI d’expatrié peut se faire via trois leviers : les dettes, la location meublée (LMP) et les placements. Chacun obéit à des règles précises et des limites souvent contre-intuitives pour les non-résidents. Voici l’essentiel à maîtriser pour agir efficacement et éviter les erreurs.
Dettes déductibles : quelles sont les limites légales ?
Seules les dettes liées à l’acquisition, aux travaux, ou aux impôts afférents aux biens sont admises. Des règles anti-abus strictes s’appliquent:
- Prêts in fine : déduction dégressive linéaire annuelle.
- Dettes familiales/intra-groupe : Elles peuvent être écartées pour la valorisation des parts (art. 973 II du CGI), et les prêts intrafamiliaux ne sont admis qu’à des conditions de marché dûment justifiées.
- Gros patrimoines (> 5 M€) : si l’endettement dépasse 60 % de la valeur des biens, seule la moitié de l’excédent est déductible (sauf justification économique).
Location Meublée (LMP) : pourquoi l’exonération est rare pour un non-résident ?
Pour qu’un bien loué en meublé soit exonéré d’IFI au titre d’« actif professionnel », il ne suffit pas d’atteindre les seuils du statut LMP.
L’activité doit impérativement être exercée à titre principal par le redevable, une condition très difficile à remplir pour un expatrié ayant une autre activité professionnelle à l’étranger.
Placements financiers (Assurance-vie, OPC, SIIC) : quand sont-ils taxables ?
Les contrats d’assurance-vie et les OPC (via un compte-titres par exemple) sont imposables à l’IFI au prorata des actifs immobiliers qu’ils détiennent en sous-jacent.
Les cas d’exclusion pour les OPC et SIIC : pour éviter que les petits porteurs soient pénalisés, des seuils d’exclusion existent :
- OPC (FCP, SICAV) : les parts sont exclues de l’IFI si vous détenez moins de 10 % des droits de l’organisme ET que l’actif de celui-ci est composé à moins de 20 % de biens immobiliers imposables.
- SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) : les actions sont exclues si vous détenez moins de 5 % du capital et des droits de vote.
Déclaration IFI et cas particuliers pour non-résidents
Les non-résidents redevables de l’IFI doivent souscrire une déclaration 2042-IFI. S’ils ne déposent pas de déclaration de revenus, le formulaire 2042-IFI-COV (sans revenu) doit être utilisé.
Il est possible de réduire son impôt en effectuant un don à une fondation ou un organisme d’intérêt général. La réduction d’impôt est égale à 75 % du montant versé, et elle est plafonnée à 50 000 € par an.
Plusieurs situations particulières méritent une attention spéciale :
- Les citoyens français installés à Monaco après le 1er janvier 1989 sont soumis à l’IFI sur leur patrimoine mondial, comme des résidents français.
- un expatrié qui redevient résident fiscal français bénéficie d’une exonération d’IFI de 5 ans sur ses actifs immobiliers situés hors de France ; seul son patrimoine français reste taxé durant cette période. Après ces 5 ans, il redevient imposable sur son patrimoine immobilier mondial (France + étranger).
Enfin, en cas de fraude ou d’activité occulte, notamment une domiciliation fiscale fictive à l’étranger, le délai pendant lequel l’administration peut effectuer un redressement fiscal peut s’étendre jusqu’à 10 ans. La loi de finances pour 2025 a d’ailleurs renforcé les outils de contrôle sur ce point précis.
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Les questions les plus posées
En principe, l’imposition reste commune. L’exception concerne les couples mariés en séparation de biens qui ne vivent plus ensemble, ou ceux autorisés par un juge à résider séparément, qui peuvent alors faire des déclarations séparées.
Non. Dans le cas d’un démembrement de propriété, c’est l’usufruitier (vos parents qui y vivent) qui doit déclarer la valeur totale du bien pour son IFI.
Oui, vous devez déclarer la fraction de la valeur de vos parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) qui correspond à de l’immobilier taxable en France.
Le bien doit être évalué à sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition, c’est-à-dire le prix auquel il pourrait être vendu sur le marché.
Oui, mais vous bénéficierez d’une exonération temporaire de 5 ans sur votre patrimoine immobilier situé hors de France. Seuls vos biens français seront soumis à l’IFI durant cette période.
L’administration fiscale peut vous appliquer des intérêts de retard, une majoration de 10% (pouvant aller jusqu’à 40% en cas de mauvaise foi), et dispose d’un délai étendu pour vous contrôler.
La taxe foncière de l’année N, si elle n’est pas encore payée au 1er janvier N, est une dette déductible pour le calcul de l’IFI de l’année N.