Gérer un investissement locatif en France en tant que non-résident est un défi logistique et fiscal. Face à cette complexité, l’investissement en nue-propriété s’impose comme la solution patrimoniale la plus structurée pour l’expatrié, en offrant un triple avantage décisif : acquérir un actif immobilier avec une décote de 30 à 50 % sur sa valeur, bénéficier d’une neutralité fiscale totale pendant toute la durée de détention (pas de revenus fonciers, pas d’IFI), et se décharger intégralement de la gestion sur un opérateur professionnel. Ce guide analyse ce mécanisme pour vous permettre de transformer l’immobilier français en un pur levier de performance, passif et sécurisé.
Sommaire
Les points clés à retenir :
- Acquisition à prix réduit : investissez dans l’immobilier français avec une décote de 30 % à 50 % sur la valeur du bien. Cette réduction correspond aux loyers que vous ne touchez pas pendant la durée du démembrement, vous permettant de vous constituer un patrimoine à moindre coût.
- Zéro gestion locative : profitez d’une tranquillité d’esprit totale, idéale pour un non-résident. C’est l’usufruitier qui gère la location, l’entretien et les charges courantes, vous libérant de toutes les contraintes de gestion à distance.
- Fiscalité optimisée pendant la détention : allégez considérablement votre fiscalité en France. Vous n’avez aucun revenu foncier à déclarer et, dans la plupart des montages, la valeur du bien n’entre pas dans l’assiette de votre Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
- Récupération de la pleine propriété sans impôt : à la fin de la période convenue, vous devenez automatiquement plein propriétaire du bien sans aucune taxe ni formalité. Le bien est alors à votre entière disposition pour l’habiter, le louer ou le vendre.
- Avantage sur la plus-value à la revente : en cas de vente, le calcul de l’abattement pour durée de détention commence dès l’achat de la nue-propriété. Votre « compteur fiscal » tourne donc pendant toute la période, vous permettant d’atteindre plus vite une exonération partielle ou totale de l’impôt sur la plus-value.
Vous êtes expatrié et intéressé par l’investissement en nue-propriété ? Nous vous invitons à contacter l’un de nos conseillers pour qu’il puisse vous guide dans tous vos questionnements. Je réserve mon créneau !
Pourquoi la nue-propriété quand on vit à l’étranger ?
Investir dans l’immobilier français depuis l’étranger présente des défis uniques. La nue-propriété y répond point par point, en transformant les contraintes en tranquillité d’esprit et en performance patrimoniale.
Gommer les irritants de l’investisseur expatrié
Pour un non-résident, gérer un bien immobilier en France se résume souvent à trois sources de complexité :
- La gestion locative à distance : Trouver un locataire fiable, gérer les impayés, organiser les réparations ou simplement assister à une assemblée générale de copropriété devient un casse-tête à des milliers de kilomètres.
- La fiscalité courante : Chaque année, il faut déclarer ses revenus fonciers en France, s’acquitter des prélèvements sociaux (jusqu’à 17,2 % pour les résidents hors EEE/Suisse) et potentiellement de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Un suivi administratif lourd et coûteux.
- L’éloignement géographique : La distance empêche une supervision directe et impose de déléguer, avec les coûts et les incertitudes que cela implique.
La promesse de la nue-propriété est simple, elle vous libère intégralement de ces trois contraintes. Pendant toute la durée du démembrement, vous n’avez aucune gestion. C’est l’usufruitier (souvent un bailleur institutionnel ou social) qui loue le bien, perçoit les loyers, paie les charges courantes et gère l’entretien.
Fiscalement, l’opération est neutre ; pas de revenus fonciers, pas de prélèvements sociaux sur des loyers que vous ne touchez pas, et le bien sort de votre base taxable à l’IFI. Votre investissement travaille en toute autonomie, sans aucune intervention de votre part.
Une décote à l’achat : le cœur du montage
Le principal avantage financier de la nue-propriété est l’acquisition du bien avec une décote significative sur sa valeur en pleine propriété. Cette réduction de prix n’est pas un cadeau : elle correspond à la valeur économique des loyers que vous abandonnez au profit de l’usufruitier pendant la durée convenue.
En pratique, plus la durée du démembrement est longue, plus la décote est importante. Les montages les plus courants, notamment dans le cadre de l’Usufruit Locatif Social (ULS) où l’usufruitier est un bailleur social, s’étalent sur 10 à 20 ans.
Voici un tableau synthétique des décotes moyennes observées sur le marché :
| Durée de démembrement | Décote indicative sur la valeur du bien | Ce que vous payez (environ) |
|---|---|---|
| 10 ans | 30 % – 35 % | 65 % – 70 % de la pleine propriété |
| 15 ans | 35 % – 40 % | 60 % – 65 % de la pleine propriété |
| 20 ans | 40 % – 50 % | 50 % – 60 % de la pleine propriété |
Concrètement, vous achetez un bien valant 300 000 € pour environ 180 000 € dans le cadre d’un démembrement de 15 ans. Vous devenez propriétaire d’un actif immobilier de premier plan, sans les contraintes de gestion ni l’impact fiscal, tout en bénéficiant d’un puissant effet de levier patrimonial.
Comment ça marche, concrètement ?
Derrière le concept de nue-propriété se cache une division simple et légale des droits attachés à un bien immobilier.
Usus, Fructus, Abusus : la propriété en trois dimensions
Le droit de propriété français se décompose en trois attributs fondamentaux. Le démembrement consiste à les répartir temporairement entre deux acteurs.
Pour visualiser cette séparation, imaginez le droit de propriété comme un ensemble de trois pouvoirs :
- L’Usus : le droit d’utiliser le bien (y habiter).
- Le Fructus : le droit d’en percevoir les fruits, c’est-à-dire les revenus (le louer et encaisser les loyers).
- L’Abusus : le droit de disposer du bien (le vendre, le donner, le modifier).
Dans un investissement en nue-propriété, ces droits sont alloués comme suit :
| Acteur | Droits Détenus | Rôle Concret |
|---|---|---|
| L’Usufruitier | Usus + Fructus | Il utilise le bien, le loue, perçoit 100 % des revenus et en assure la gestion courante. |
| Le Nu-Propriétaire | Abusus | Il détient la valeur patrimoniale du bien (« les murs ») et a la certitude de récupérer la pleine propriété à terme. |
À la fin de la période convenue, l’usufruit s’éteint automatiquement. Le nu-propriétaire récupère alors l’usus et le fructus sans formalité ni fiscalité. Il redevient plein propriétaire du bien.
Qui paie quoi : entretien vs grosses réparations
La répartition des charges et des travaux est un point central, encadré par la loi pour éviter toute ambiguïté. Ce sont les articles 605 et 606 du Code civil qui fixent les règles du jeu.
Les réparations d’entretien (Article 605) : l’usufruitier, qui jouit du bien, doit assumer toutes les dépenses visant à le maintenir en bon état d’usage. Cela inclut :
- L’entretien courant (peintures, plomberie, système de chauffage).
- Les petites réparations.
- Le paiement de la taxe foncière.
Les grosses réparations (Article 606) : le nu-propriétaire est redevable uniquement des travaux lourds qui touchent à la structure et à la solidité de l’immeuble. La loi les définit précisément comme ceux qui intéressent :
- Les gros murs et les voûtes.
- Le rétablissement des poutres.
- La réfection entière des toitures.
- Les digues et murs de soutènement.
Par extension, on y inclut aujourd’hui des travaux comme un ravalement de façade complet ou la réfection de la structure de l’immeuble.
Bon à savoir : L’usufruitier ne peut exiger que le nu-propriétaire finance ces gros travaux s’ils sont devenus nécessaires par un défaut d’entretien de sa part. C’est pourquoi, dans les montages proposés aux investisseurs, il est essentiel de vérifier la qualité de l’usufruitier (bailleur social ou institutionnel reconnu) et les clauses de la convention de démembrement.
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Fiscalité & sortie : le cadre spécifique pour expatriés et non-résidents
L’un des atouts majeurs de la nue-propriété pour un investisseur expatrié est son régime fiscal optimisé, tant pendant la détention qu’à la sortie. Voici les règles applicables.
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : un principe d’exonération
En règle générale, dans un démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui doit déclarer la valeur du bien en pleine propriété dans son patrimoine taxable à l’IFI. Par conséquent, le nu-propriétaire n’a rien à déclarer à ce titre. Pour un expatrié, cela signifie que cet investissement n’alourdit pas son éventuelle base IFI en France.
Rappel des exceptions légales : ce principe ne s’applique pas dans certains cas précis, notamment :
- Lors d’une succession où le conjoint survivant opte pour l’usufruit.
- En cas de vente de la nue-propriété de sa résidence principale par le propriétaire. Dans le cadre d’un investissement classique (achat de la nue-propriété auprès d’un opérateur avec un usufruitier institutionnel), vous êtes bien exonéré d’IFI sur ce bien.
Le remembrement : une opération neutre fiscalement
Au terme de la période convenue (10, 15 ou 20 ans), l’usufruit s’éteint et vous récupérez automatiquement la pleine propriété. Cette opération, appelée remembrement, est totalement neutre sur le plan fiscal. Vous ne payez aucun impôt ni aucune taxe sur la valeur de l’usufruit que vous récupérez.
Veuillez noter que la date de départ pour le calcul d’une éventuelle plus-value à la revente, est la date d’acquisition de la nue-propriété, et non la date du remembrement. Cela signifie que les abattements pour durée de détention commencent à courir dès le premier jour de votre investissement.
La revente par un non-résident : quel impôt sur la plus-value ?
Si vous décidez de vendre le bien après avoir récupéré la pleine propriété, le régime des plus-values immobilières des non-résidents s’applique. Il se décompose comme suit :
- Impôt sur le Revenu (IR) : un prélèvement forfaitaire de 19 %.
- Prélèvements Sociaux (PS) : 7,5 % (prélèvement de solidarité) si vous êtes résident d’un pays de l’UE, de l’EEE, de la Suisse, ou du Royaume-Uni et affilié à un régime de sécurité sociale de l’un de ces États. Ou 17,2 % pour les résidents des autres pays.
Des abattements pour durée de détention s’appliquent sur cette base taxable, menant à une exonération totale après une certaine période :
- Exonération de l’impôt sur le revenu (19 %) après 22 ans de détention.
- Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Enfin, une surtaxe de 2 % à 6 % peut s’appliquer si la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €.
Le représentant fiscal : souvent une dispense
Lors d’une vente par un non-résident, la désignation d’un représentant fiscal accrédité pour garantir le paiement de l’impôt est parfois obligatoire. Cependant, vous êtes dispensé de cette obligation dans les cas suivants :
- Vous êtes résident d’un État membre de l’UE ou de l’EEE (sous conditions d’assistance administrative).
- Le prix de vente du bien est inférieur ou égal à 150 000 €.
- Vous détenez le bien depuis assez longtemps pour être totalement exonéré de plus-value (plus de 30 ans).
Dans la pratique, le notaire en charge de la vente validera si votre situation exige ou non la désignation d’un représentant.
Financer un achat en nue-propriété quand on est expatrié
Obtenir un crédit immobilier en France tout en résidant à l’étranger est possible, mais les banques appliquent des critères plus stricts. L’absence de loyers pour un bien en nue-propriété renforce ces exigences. Anticiper leurs attentes est la clé du succès.
Votre dossier sera évalué sur quatre piliers principaux, avec un niveau d’exigence supérieur à celui d’un résident fiscal français.
- L’apport personnel : c’est le critère numéro un. Là où un résident peut parfois financer un projet avec 10 % d’apport, une banque demandera à un expatrié un minimum de 20 % à 30 % du montant total de l’opération (prix d’achat + frais de notaire). Cet apport conséquent est une preuve de votre solidité financière et réduit le risque pour la banque.
- Le ratio LTV (Loan-to-Value) : techniquement, c’est le rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien. Pour un non-résident, les banques françaises limitent ce ratio, ce qui revient à exiger un apport plus élevé. Comme l’investissement en nue-propriété ne génère pas de revenus locatifs, votre capacité d’endettement sera calculée uniquement sur la base de vos revenus professionnels et de votre patrimoine existant.
- La devise de vos revenus : la banque est très sensible au risque de change. Percevoir vos revenus dans une monnaie stable (USD, CHF, SGD, etc.) est un atout majeur. Si vous êtes rémunéré dans une devise jugée plus volatile, la banque pourra appliquer une décote sur vos revenus pour se prémunir des fluctuations, voire refuser le dossier.
- L’assurance emprunteur : c’est un point de friction fréquent. Les contrats d’assurance groupe des banques françaises couvrent rarement tous les pays de résidence. Vous devrez prouver que vous êtes couvert pour les garanties Décès et Invalidité. La solution passe souvent par une délégation d’assurance auprès d’une compagnie spécialisée dans les profils expatriés.
Risques & due diligence : la check-list de l’investisseur expatrié
Un investissement en nue-propriété est par nature sécurisé, mais le succès de l’opération repose sur une analyse rigoureuse en amont. En tant qu’investisseur à distance, cette étape de vérification (« due diligence ») est non négociable.
Qualité de l’usufruitier et clauses de remise en état
Votre « partenaire » durant 10 à 20 ans est l’usufruitier, et sa solidité est donc votre meilleure garantie. Dans la majorité des programmes neufs ou récents, il s’agit d’un bailleur institutionnel ou social de premier plan (grand groupe, filiale de la Caisse des Dépôts, etc.).
Pourquoi est-ce fondamental ?
- Pérennité et solvabilité : un acteur institutionnel offre une garantie sur sa présence et sa capacité à entretenir le parc immobilier sur toute la durée.
- Professionnalisme : il assure une gestion rigoureuse, respectant ses obligations d’entretien (article 605 du Code civil) et limitant ainsi le risque de voir le bien se dégrader.
Le point contractuel à exiger est la présence d’une clause de remise en état. Cette clause va au-delà des obligations légales : l’usufruitier s’engage contractuellement à vous restituer le bien à la fin de la période en bon état d’habitabilité, incluant souvent la réfection des peintures, des sols ou la vérification des équipements.
Copropriété, fonds de travaux et travaux structurels
Même si vous n’avez pas la gestion locative, vous restez un copropriétaire. Vous devez donc anticiper les charges qui vous incombent :
- Les grosses réparations (Article 606) : comme vu précédemment, les travaux touchant à la structure (toiture, ravalement, murs porteurs) restent à votre charge.
- Le fonds de travaux (Loi ALUR) : la plupart des copropriétés ont l’obligation de constituer un fonds pour anticiper les travaux futurs. Vous devrez verser votre quote-part chaque année.
Votre due diligence doit impérativement inclure l’analyse des procès-verbaux des dernières assemblées générales de la copropriété. Ils vous informeront sur les éventuels gros travaux déjà votés ou en discussion, vous évitant ainsi de mauvaises surprises financières juste après votre acquisition.
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Les questions les plus posées
La nue-propriété est un actif patrimonial qui entre dans votre succession. Vos héritiers reçoivent la nue-propriété du bien et le démembrement se poursuit jusqu’au terme initialement prévu. Ils deviendront pleins propriétaires à l’échéance, sans aucune fiscalité supplémentaire à ce moment-là.
Oui, c’est légalement possible. Cependant, le marché de la nue-propriété en « seconde main » est très confidentiel et peu liquide. Cet investissement doit être envisagé comme un placement à long terme, avec l’intention d’aller jusqu’à l’échéance pour en capter toute la performance.
Très probablement. La plupart des pays exigent la déclaration des actifs immobiliers détenus à l’étranger, même en nue-propriété. Les conventions fiscales entre la France et votre pays de résidence définiront où et comment l’imposition éventuelle (sur la fortune ou sur la plus-value à la revente) sera traitée.
Si vous êtes marié sous un régime de communauté, le bien sera commun. Si vous êtes en séparation de biens, il appartiendra à celui qui l’achète. Pour les couples d’expatriés, notamment de nationalités différentes, il est important de valider ce point avec le notaire pour anticiper les conséquences en cas de séparation ou de succession.
Cela dépend du contrat. Les conventions de démembrement les plus protectrices pour l’investisseur obligent l’usufruitier à rendre le bien libre de toute location et occupation. C’est un point de vigilance essentiel à vérifier avant de signer.