Gérer votre LMNP depuis l’étranger vous expose à un risque : basculer en LMP dès 23 000 € de recettes, faute de revenus professionnels déclarés en France. Ce guide analyse les critères d’éligibilité pour non-résidents, l’optimisation fiscale (réel vs micro) et les démarches administratives. À la clé, la maîtrise de votre statut pour sécuriser vos amortissements et la fiscalité de votre plus-value future.
Sommaire
Les point clés à retenir :
- Seuil LMNP/LMP : vous restez LMNP si vos loyers sont < 23 000 € ou < vos autres revenus pro français. Un expatrié sans revenu FR bascule en LMP (professionnel) dès 23 000 € de loyers.
- Régime Réel : ce régime est la plupart du temps plus avantageux, car il permet de déduire les charges et l’amortissement du bien, réduisant ainsi votre base imposable.
- Taux d’imposition : l’impôt est calculé avec un taux minimum de 20%. Vous pouvez l’éviter en optant pour le « taux moyen » (calculé sur vos revenus mondiaux) s’il est plus favorable.
- Prélèvements Sociaux : le taux est de 7,5 % si vous êtes affilié en UE/EEE/Suisse/UK (case 8SH/8SI à cocher). Il est de 17,2 % pour les résidents de tous les autres pays.
- Plus-value à la revente : avantage majeur du LMNP ; les amortissements déduits au régime réel n’augmentent pas votre plus-value imposable lors de la revente du bien.
Êtes-vous éligible au LMNP en tant que non-résident ?
Oui, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est tout à fait accessible aux expatriés. Si vous êtes non-résident fiscal mais propriétaire d’un bien en France, vous pouvez le louer en meublé et bénéficier de ce régime, à condition de respecter des critères précis.
Non-résidence fiscale, bien situé en France, bail meublé conforme
Pour être éligible, les conditions de base sont cumulatives.
Checklist rapide d’éligibilité :
- Non-résidence fiscale : votre foyer fiscal principal, votre activité professionnelle ou le centre de vos intérêts économiques ne se situent plus en France.
- Bien situé en France : l’imposition des revenus fonciers et BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) dépend du lieu du bien. Il doit être sur le territoire français.
- Bail meublé conforme : le logement doit être loué avec un équipement suffisant pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement avec ses seuls effets personnels.
Votre contrat de location doit impérativement respecter la liste officielle des équipements obligatoires pour être qualifié de « meublé ».
Le seuil de 23 000 € pour éviter le statut LMP
Pour conserver le statut LMNP (et éviter le statut de Loueur en Meublé Professionnel – LMP), vous devez respecter au moins une des deux conditions suivantes :
- Vos recettes locatives meublées annuelles (loyers + charges) sont inférieures à 23 000 €.
- OU, si vous dépassez 23 000 €, ces recettes restent inférieures à vos autres revenus d’activité (salaires, autres BIC/BNC, etc.) imposables en France.
Ce deuxième point est crucial : vos salaires perçus à l’étranger ne sont généralement pas considérés comme des revenus d’activité imposables en France. Si vous n’avez aucune autre source de revenu professionnel en France, le simple dépassement des 23 000 € de loyers peut vous faire basculer en LMP.
Cas particuliers : couple mixte, indivision et année de départ
La situation des expatriés entraîne des configurations spécifiques à surveiller :
- Couple mixte (résident/non-résident) : l’administration analyse la situation au niveau du foyer fiscal. Si l’un des conjoints est résident fiscal français, les règles d’imposition et l’appréciation des seuils de revenus (notamment la comparaison avec les « autres revenus d’activité ») peuvent être modifiées.
- Bien en indivision : si vous détenez le bien à plusieurs (indivision), les seuils (notamment les 23 000 € de recettes) s’apprécient au niveau de l’indivision globale, et non par propriétaire individuel.
- Changement de résidence en cours d’année : votre statut fiscal (résident ou non-résident) est généralement déterminé au 31 décembre de l’année d’imposition. L’année de votre départ, vous aurez une imposition « mixte » (une partie en tant que résident, une autre en tant que non-résident), mais votre statut LMNP pour l’ensemble de l’année N dépendra de votre résidence fiscale au 31/12/N.
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Micro-BIC ou régime Réel : quel régime fiscal choisir ?
Pour vos revenus locatifs LMNP, vous dépendez de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il est important de noter que les règles suivantes s’appliquent à la location meublée longue durée (bail d’habitation classique). Les meublés de tourisme (type Airbnb) non classés font l’objet d’une fiscalité spécifique et plus contraignante depuis 2025.
Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC et le régime réel.
Le régime Micro-BIC : la simplicité
Le régime micro-BIC est le régime par défaut si vos recettes locatives annuelles (loyers + charges) sont inférieures à 77 700 €.
Son fonctionnement est simple : l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. Vous êtes donc imposé sur la moitié de ce que vous avez perçu.
- Avantage : simplicité administrative, vous déclarez uniquement vos recettes brutes.
- Inconvénient : vous ne pouvez déduire aucune charge réelle (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, etc.) ni aucun amortissement. L’abattement de 50 % est supposé couvrir l’ensemble de vos frais.
Le régime Réel : l’option gagnante
Vous pouvez opter pour le régime réel, même si vous êtes sous le seuil du micro-BIC (l’option est obligatoire au-delà de 77 700 €). Ce régime est souvent bien plus avantageux, surtout pour un expatrié.
Il vous permet de déduire l’intégralité de vos charges réelles, notamment :
- Les intérêts d’emprunt ;
- La taxe foncière ;
- Les frais de syndic et d’assurance ;
- Les frais de comptabilité ;
- Les travaux d’entretien et de réparation.
Surtout, le régime réel vous permet de pratiquer l’amortissement comptable du bien immobilier et du mobilier. L’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction du prix d’achat de votre bien (hors terrain) et de vos meubles, simulant leur usure dans le temps.
Pour un expatrié, l’intérêt est immense. La combinaison des charges réelles et des amortissements permet de réduire le résultat fiscal à zéro (voire de créer un déficit), et donc de ne payer que très peu ou pas d’impôt en France sur ces revenus.
La fiscalité du statut LMNP pour non-résidents
En tant qu’expatrié, vos revenus locatifs français sont soumis à des règles d’imposition spécifiques, tant pour l’impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux.
Impôt sur le revenu : taux minimal vs taux moyen
Vos revenus LMNP (qu’ils soient au micro-BIC ou au régime réel) sont imposés en France selon le barème progressif. Cependant, l’administration applique un taux minimal d’imposition pour les non-résidents.
Ce taux plancher est de 20 % pour les revenus nets imposables français jusqu’à 29 315 €, et de 30 % au-delà (seuils 2025). Toutefois, ce taux minimum est souvent désavantageux. Il existe une alternative : l’option pour le taux moyen.
Le principe ? Vous déclarez à l’administration française l’ensemble de vos revenus mondiaux (français + étrangers). L’administration calcule alors l’impôt théorique que vous paieriez en France sur la totalité de ces revenus mondiaux. De ce calcul, elle déduit un « taux moyen effectif ».
Si ce taux moyen est inférieur au taux minimum (20 % ou 30 %), l’administration l’applique à vos seuls revenus français.
Comment faire ? Lors de votre déclaration 2042-C, vous devez renseigner le montant de vos revenus mondiaux (salaires étrangers, autres revenus fonciers, etc.) dans la case dédiée (ex: 8TM) et joindre les justificatifs.
Prélèvements sociaux : 7,5 % ou 17,2 % ?
La situation de non-résident impacte directement les prélèvements sociaux (PS), qui s’ajoutent à l’impôt sur le revenu. Votre taux dépend de votre pays d’affiliation à la sécurité sociale :
- Cas 1 : taux réduit à 7,5 % (Prélèvement de Solidarité). Vous bénéficiez de ce taux réduit si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’UE, de l’EEE (Espace Économique Européen), de la Suisse, ou (sous conditions spécifiques post-Brexit) du Royaume-Uni. Vous êtes alors exonéré de CSG et de CRDS.
- Cas 2 : taux plein à 17,2 %. Si vous résidez dans n’importe quel autre pays du monde (États-Unis, Canada, Singapour, Australie, etc.), vous êtes redevable de l’intégralité des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.) au taux de 17,2 %.
Pour bénéficier du taux réduit à 7,5 %, vous devez impérativement cocher les cases 8SH (pour vous) et/ou 8SI (pour votre conjoint) sur votre déclaration 2042-C. Si vous êtes marié ou pacsé sous des régimes sociaux différents, la case 8RF peut être nécessaire.
Conventions fiscales : comment éviter la double imposition ?
Un expatrié est confronté à un risque de double imposition. La France veut imposer le bien situé sur son sol, et votre pays de résidence veut imposer vos revenus mondiaux (loyers français inclus).
Les conventions fiscales bilatérales signées entre la France et votre pays de résidence règlent ce conflit.
La logique (basée sur l’article 6 du modèle OCDE) est presque toujours la suivante :
- Imposition à la source : La France conserve le droit prioritaire d’imposer les revenus générés par un bien immobilier situé sur son territoire.
- Élimination de la double imposition : Votre pays de résidence neutralise cette double imposition, le plus souvent via un crédit d’impôt égal à l’impôt que vous avez payé en France.
Exemples de la Suisse, du Portugal et de la Malaisie
Vous payez votre impôt LMNP en France. Vous déclarez ensuite ces revenus dans votre pays de résidence. Ce dernier calcule votre impôt total, puis déduit l’impôt déjà payé en France (crédit d’impôt), ou exempte ces revenus tout en les gardant pour le calcul du taux effectif.
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Les questions les plus posées
Oui, potentiellement. L’IFI s’applique à votre patrimoine immobilier net en France (biens et droits immobiliers) dès lors qu’il dépasse 1,3 million d’euros. Le statut LMNP n’exonère pas de l’IFI. Cependant, les conventions fiscales peuvent prévoir des dispositions spécifiques. Les dettes (comme un prêt immobilier) viennent réduire la base taxable.
Vous serez imposé en France sur la plus-value immobilière des non-résidents. Depuis 2025, en cas de revente en LMNP, les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés pour le calcul de la plus-value imposable (avec exceptions spécifiques). Cela augmente mécaniquement la PV taxable par rapport à l’ancien régime.
Ce n’est pas une obligation légale pour le LMNP (contrairement à certaines obligations de SCI ou de copropriété), mais c’est très fortement recommandé. Un compte français facilite le paiement des charges (syndic, taxes), de la CFE, et la perception des loyers en euros. Cela simplifie aussi grandement la comptabilité.
Oui, si ces charges sont directement liées à votre bien LMNP (par exemple, un logiciel de gestion locative payé en Dollars). Vous devrez conserver la facture et appliquer le taux de change en vigueur au moment de la dépense (ou une moyenne annuelle tolérée) pour l’inscrire dans votre comptabilité en Euros.
La situation est rare (la France a un très large réseau de conventions), mais si cela arrive, vous risquez une double imposition pleine. La France appliquera sa fiscalité de source (taux minimum 20/30 % ou taux moyen). Votre pays de résidence, en l’absence de traité, pourrait vous imposer à 100% sur ce même revenu, sans vous accorder de crédit d’impôt.