Pour un investisseur expatrié, selon que votre résidence fiscale se trouve dans l’Union Européenne ou en dehors, le poids de l’impôt et des prélèvements sociaux sur vos loyers change radicalement. La SCPI, peut transformer cette contrainte en une véritable stratégie : celle de choisir son terrain d’imposition. Ce guide ne s’attarde pas sur les avantages évidents de la gestion déléguée, il explique l’arbitrage fiscal entre les actifs français et européens, clarifie l’impact de l’IFI pour les non-résidents et décortiquer l’imposition des plus-values.
Sommaire
Les points clés à retenir :
- Un investissement immobilier simplifié pour les expatriés : la SCPI vous permet de percevoir des revenus locatifs sans vous soucier de la gestion d’un bien physique à distance. C’est une solution adaptée pour investir dans l’immobilier français ou européen depuis l’étranger.
- La fiscalité dépend de la localisation des biens : les revenus des SCPI investies en France sont imposés en France (20 % minimum + prélèvements sociaux). Ceux des SCPI européennes sont imposés dans le pays de l’actif, ce qui est souvent plus avantageux et sans prélèvements sociaux français.
- Des prélèvements sociaux variables sur les revenus français : si vous êtes affilié dans l’UE/EEE/Suisse/RU, le taux est de 7,5 % ; sinon, il est de 17,2 %, ce qui impacte fortement votre rendement net.
- L’IFI ne vise que les actifs français : en tant que non-résident, vous n’êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière que sur la fraction de vos parts de SCPI qui correspond à des biens situés en France. Les SCPI 100 % européennes y échappent.
- Un placement à long terme avec des risques : en raison des frais d’entrée (8-12%), un horizon de 8 à 10 ans est recommandé. Le capital n’est pas garanti, la valeur des parts peut varier et la revente n’est pas immédiate, car elle dépend de l’existence d’acheteurs.
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Comment fonctionne une SCPI ?
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) fonctionne sur un principe simple : elle collecte des fonds auprès de nombreux épargnants pour acheter et gérer un parc immobilier locatif. En tant qu’investisseur, ou « associé », vous achetez des parts de ce parc immobilier et percevez en retour une quote-part des loyers encaissés, généralement chaque trimestre.
L’attrait principal de ce placement, appelé « pierre-papier », réside dans la mutualisation. Le risque n’est pas concentré sur un seul bien ou un seul locataire, mais dilué sur des dizaines, voire des centaines d’actifs immobiliers et de locataires différents. Ce parc peut être composé de différentes catégories d’actifs pour diversifier encore davantage les sources de revenus (bureaux, commerces, entrepôts, actifs de santé, immobilier etc..).
La SCPI elle-même ne paie pas d’impôt sur les loyers qu’elle perçoit. Ce sont les associés qui sont imposés individuellement sur les revenus qu’ils reçoivent, en fonction de leur propre situation et de leur pays de résidence fiscale. C’est ce mécanisme qui rend la fiscalité des SCPI particulièrement intéressante à analyser pour les expatriés.
Investir en SCPI depuis l’étranger : les expatriés sont-ils éligibles ?
La plupart des non-résidents fiscaux français peuvent investir en SCPI, mais les conditions d’acceptation varient selon leur pays de résidence. Les sociétés de gestion appliquent des procédures de vérification strictes pour se conformer à la réglementation sur la lutte contre le blanchiment d’argent et l’évasion fiscale.
- Pour les expatriés résidant dans un pays de l’Union Européenne (UE), de l’Espace Économique Européen (EEE), en Suisse ou au Royaume-Uni, la souscription est généralement simple. Les sociétés de gestion acceptent leurs dossiers sous réserve de la procédure KYC (Know Your Customer), qui impose de fournir des documents justificatifs standards.
- Pour les non-résidents hors de cette zone, les conditions peuvent être plus complexes. Les sociétés de gestion et les plateformes de distribution se montrent plus prudentes avec les résidents de pays considérés comme « sensibles » ou non coopératifs en matière fiscale. Des documents supplémentaires ou des vérifications renforcées peuvent être demandés.
Il faut également prendre en compte les aspects pratiques des virements internationaux, qui peuvent engendrer des frais importants et des délais de traitement plus longs selon les banques.
Cas particulier : les « US Persons » (FATCA)
En raison de la réglementation américaine FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act), de nombreuses SCPI refusent les souscriptions de « US Persons ». Cette loi impose de lourdes obligations de reporting aux institutions financières étrangères concernant les comptes détenus par des citoyens ou résidents américains. La complexité administrative et les risques de sanctions poussent la majorité des sociétés de gestion à écarter ces profils. Les expatriés nés aux États-Unis, même s’ils ne sont pas résidents fiscaux américains, peuvent également rencontrer ces difficultés.
La fiscalité des SCPI pour un non-résident
La fiscalité est le critère décisif pour un expatrié qui investit en SCPI. L’imposition dépend de deux facteurs clés : votre pays d’affiliation à la sécurité sociale et la localisation des immeubles détenus par la SCPI.
Expatrié affilié EEE/CH/UK + SCPI 100% France
Si vous êtes non-résident fiscal français mais affilié à un régime de sécurité sociale dans un pays de l’Espace Économique Européen (EEE), en Suisse ou au Royaume-Uni, vos revenus de source française sont imposés comme suit :
- Impôt sur le revenu : Application du barème progressif avec un taux minimum de 20 % (ou 30 % au-delà de 29,3 k€ de revenu net imposable pour 2024).
- Prélèvements sociaux : Vous êtes exonéré de CSG/CRDS et ne payez que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Expatrié hors EEE/CH/UK + SCPI 100% France
Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale hors de la zone EEE/Suisse/Royaume-Uni (par exemple à Dubaï, Singapour, Hong Kong ou aux États-Unis), la fiscalité est plus lourde :
- Impôt sur le revenu : Taux minimum de 20 % (ou 30 % au-delà du seuil).
- Prélèvements sociaux : Application du taux plein de 17,2 %.
SCPI européennes (actifs hors France)
Lorsque la SCPI détient des biens à l’étranger (Allemagne, Espagne, Pays-Bas, etc.), la règle change. En vertu des conventions fiscales internationales, les revenus fonciers sont imposés dans le pays où se situe l’immeuble. Pour un non-résident fiscal français, cela signifie :
- Aucun impôt ni prélèvement social à payer en France sur ces revenus.
- L’impôt est prélevé à la source par la société de gestion au taux en vigueur dans le pays concerné (par exemple, environ 15,825 % en Allemagne).
- Vous devrez ensuite déclarer ces revenus dans votre pays de résidence, où ils seront traités selon la convention fiscale signée avec le pays source de l’immeuble.
C’est l’option la plus douce fiscalement pour la majorité des expatriés, car elle évite complètement l’imposition française et ses prélèvements sociaux.
Bon à savoir : si votre taux d’imposition moyen (calculé sur l’ensemble de vos revenus mondiaux) est inférieur à 20 %, vous pouvez demander à l’administration fiscale française d’appliquer l’option pour le taux moyen mondial à la place du taux minimum. Il faut pour cela justifier de l’intégralité de vos revenus.
Plus-values de cession de parts
Si vous revendez vos parts de SCPI, la plus-value éventuelle est imposable en France. Le régime est le suivant :
- Impôt sur le revenu : Prélèvement forfaitaire de 19 %.
- Prélèvements sociaux : 7,5 % (si affilié EEE/CH/UK) ou 17,2 % (autres cas).
Des abattements liés à la durée de détention s’appliquent, menant à une exonération totale :
- Après 22 ans pour l’impôt sur le revenu.
- Après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Dans certains cas, notamment pour les résidents hors UE, la désignation d’un représentant fiscal accrédité en France peut être obligatoire pour réaliser la déclaration de plus-value.
IFI pour non-résidents
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ne concerne les non-résidents que sur la valeur de leurs biens et droits immobiliers situés en France. Concrètement pour un détenteur de parts de SCPI :
- Seule la fraction de la valeur de vos parts représentative des actifs situés en France est à déclarer.
- Les parts de SCPI 100 % européennes ou internationales n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI pour un non-résident.
Le seuil de déclenchement reste de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net en France. Les dettes (comme un crédit immobilier pour l’achat des parts) sont déductibles de la valeur brute pour déterminer l’assiette taxable.
Comparatif entre SCPI en France, Europe et Mixte
Le choix entre une SCPI française et une SCPI européenne est stratégique pour un expatrié. Voici un tableau pour vous aider à décider.
| Critère | SCPI 100% France | SCPI 100% Europe | SCPI Mixte |
|---|---|---|---|
| Imposition des revenus (pour non-résident) | En France (20% min + PS 7,5% / 17,2%) | Dans les pays sources, pas de PS français. | Mixte, au prorata des actifs |
| IFI (pour non-résident) | Oui, sur la valeur des parts | Non | Oui, sur la fraction française |
| Risque de change (pour résident hors zone €) | Non (revenus en €) | Faible (revenus en €) | Faible (revenus en €) |
| Acceptation en assurance-vie | Bonne | Plus limitée, mais en développement | Variable |
| Diversification géographique | Nulle (concentrée France) | Élevée | Moyenne |
Profils et objectifs :
- Maximiser le revenu net immédiat : les SCPI européennes sont quasi imbattables grâce à l’absence de prélèvements sociaux français et à une fiscalité à la source souvent plus légère.
- Préparer un retour en France : une SCPI mixte ou française peut avoir du sens pour se reconstituer un patrimoine immobilier français. L’achat à crédit peut être particulièrement pertinent dans ce cas (les intérêts étant déductibles des revenus fonciers français).
- Limiter le risque de change : les trois types de SCPI distribuent des revenus en euros, ce qui est un avantage si l’euro est votre monnaie de référence ou si vous anticipez un retour en zone euro.
- Horizon de placement long : la diversification offerte par les SCPI européennes et mixtes est un atout pour lisser les cycles immobiliers sur le long terme.
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4 façons d’investir en SCPI pour optimiser son placement
Au-delà de l’achat simple, plusieurs montages permettent d’adapter l’investissement en SCPI à vos objectifs patrimoniaux et fiscaux en tant qu’expatrié.
L’achat en direct : simplicité et transparence fiscale
C’est la méthode la plus simple. Vous achetez des parts de SCPI directement auprès de la société de gestion ou d’un distributeur. Vous devenez propriétaire en nom propre.
Les revenus fonciers sont soumis à la fiscalité des non-résidents détaillée précédemment (imposition en France pour les actifs français, à la source pour les actifs étrangers). Vous devez faire une déclaration de revenus fonciers en France pour les loyers de source française, et la fraction française de vos parts entre dans l’assiette de l’IFI si vous dépassez le seuil.
L’assurance-vie : une enveloppe fiscale avantageuse ?
Certaines SCPI sont éligibles comme Unités de Compte (UC) au sein de contrats d’assurance-vie. Les revenus ne sont pas distribués mais capitalisés : ils augmentent la valeur de vos parts dans le contrat.
Les principaux avantages sont une fiscalité allégée sur les retraits (rachats) après 8 ans et des conditions de transmission successorale favorables. Cependant, l’acceptation des non-résidents dépend entièrement de la politique de chaque assureur, et des frais de gestion propres au contrat s’ajoutent à ceux de la SCPI.
Aucune déclaration de revenus fonciers annuelle n’est nécessaire. La fiscalité ne se déclenche qu’en cas de rachat sur le contrat. Pour un non-résident, les gains sont soumis à un prélèvement forfaitaire (son taux varie selon l’âge du contrat et la date des versements), sauf si la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence en dispose autrement.
Le démembrement : investir sans revenus ni fiscalité
Le démembrement sépare la pleine propriété en deux droits distincts pour une durée déterminée (généralement 5 à 15 ans). L’usufruitier perçoit 100% des revenus pendant la durée, en n’achetant qu’une fraction du prix des parts. Tandis que le nu-propriétaire achète les parts avec une forte décote (ex: -30% pour 10 ans), ne perçoit aucun revenu, mais récupère la pleine propriété (et donc la valeur totale des parts) à la fin de la période, sans fiscalité supplémentaire.
Pour un expatrié fortement fiscalisé, l’achat en nue-propriété est une stratégie intéressante pour se constituer un capital sans générer de revenus imposables.
Ce que ça change fiscalement & déclarativement :
- Nu-propriétaire : aucune fiscalité sur les revenus (puisque vous n’en recevez pas) et aucune déclaration à faire pendant toute la durée du démembrement. Pour l’IFI, c’est l’usufruitier qui doit déclarer la valeur en pleine propriété.
- Usufruitier : vous déclarez 100% des revenus et êtes imposé dessus, comme pour un achat en direct.
L’achat à crédit : créer un effet de levier
Financer l’achat de parts de SCPI à crédit permet de bénéficier d’un effet de levier ; les loyers perçus remboursent une partie des mensualités du prêt. Obtenir un crédit en tant que non-résident est toutefois plus complexe. Les banques exigent la plupart du temps un apport plus important, des garanties solides (nantissement) et l’assurance emprunteur peut être plus coûteuse.
L’avantage est que les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers de source française. Cela permet de réduire, voire d’annuler, votre base imposable en France pendant les premières années du prêt. Toutefois, cette déduction ne s’applique pas aux revenus de source étrangère, vous devrez donc reporter ces intérêts dans votre déclaration de revenus fonciers en France.
Frais, risques et liquidité : ce qu’il faut vérifier avant d’investir
Comme tout placement immobilier, la SCPI comporte des frais et des risques. Un examen attentif, ou due diligence, de la SCPI et de sa société de gestion est indispensable.
Frais et horizon de placement
Compte tenu de frais, l’horizon de placement recommandé pour une SCPI est d’au moins 8 à 10 ans afin d’amortir les coûts initiaux et de lisser les cycles du marché immobilier.
- Frais de souscription (ou d’entrée) : ils sont prélevés une seule fois lors de l’achat des parts et varient généralement entre 8 % et 12 % du montant investi. Ces frais couvrent les coûts liés à l’acquisition des immeubles. En raison de leur poids, ils rendent la SCPI un placement à long terme.
- Frais de gestion annuels : prélevés sur les loyers encaissés, ils rémunèrent la société de gestion pour son travail (gestion des locataires, entretien des biens, etc.). Ils se situent en principe autour de 8 % à 12 % des revenus locatifs.
Risques à ne pas négliger
- Risque de perte en capital : la valeur des parts n’est pas garantie et peut baisser si le marché immobilier se déprécie. L’investissement n’est pas garanti en capital.
- Risque de vacance locative : si les immeubles ne sont pas loués, les loyers distribués peuvent diminuer.
- Risque de change : pour les SCPI investissant hors de la zone euro, les revenus perçus et la valeur des actifs sont soumis aux fluctuations des devises, ce qui peut impacter le rendement.
- Liquidité limitée : la revente de vos parts n’est pas instantanée. Elle dépend de l’existence d’acheteurs sur le marché secondaire, géré par la société de gestion. Les délais de vente peuvent parfois s’allonger de plusieurs semaines à plusieurs mois.
Due Diligence : les points à vérifier
Avant d’investir, prenez le temps d’analyser les indicateurs clés de la SCPI :
- La société de gestion (SG) : quelle est son expérience, sa réputation et sa solidité financière ?
- Le Report à Nouveau (RAN) : cette réserve de bénéfices non distribués permet de lisser les dividendes futurs en cas de baisse des loyers. Un RAN élevé est un signe de prudence.
- Le Taux d’Occupation Financier (TOF) : il mesure le rapport entre les loyers facturés et ce que la SCPI encaisserait si tout son patrimoine était loué. Un TOF proche de 95% est un bon indicateur.
- La diversification : analysez la répartition des actifs (géographique et sectorielle) et la concentration des locataires. Une dépendance à un seul gros locataire est un risque.
- La gouvernance : consultez les derniers rapports annuels et bulletins trimestriels pour comprendre la stratégie de la société de gestion et les dernières acquisitions ou cessions.
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Les questions les plus posées
Les parts de SCPI entrent dans l’actif successoral. La fiscalité dépendra des conventions fiscales entre la France (pour la détention des parts) et les pays de résidence du défunt et des héritiers. L’assurance-vie est une enveloppe très avantageuse pour optimiser cette transmission.
Un REIT/SIIC est une action d’une société cotée en bourse, très liquide mais aussi très volatile et corrélée aux marchés financiers. La SCPI est un placement immobilier non coté, moins liquide, mais dont la valeur est directement liée à celle de son parc immobilier, offrant plus de stabilité.
Votre fiscalité sur les revenus de source française changera radicalement. Le taux des prélèvements sociaux passera de 7,5 % à 17,2 %. Vous devez impérativement signaler votre changement d’adresse et de résidence fiscale à la société de gestion et au centre des impôts des non-résidents.
Le contrat luxembourgeois est bien plus adapté aux non-résidents. Il offre une plus grande flexibilité (multi-devises), une protection des actifs supérieure (« super privilège ») et une neutralité fiscale qui facilite la gestion en cas de changement de pays de résidence.
Pas toujours. Elle n’est intéressante que si votre taux moyen d’imposition mondial est significativement inférieur au taux minimum de 20 %. Elle vous oblige à déclarer l’intégralité de vos revenus mondiaux à l’administration française, ce qui peut être une démarche administrative lourde.
Le risque est limité pour les investisseurs. Les actifs immobiliers ne sont pas la propriété de la société de gestion mais de la SCPI, c’est-à-dire des associés. En cas de faillite, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) organiserait le transfert de la gestion du portefeuille à une autre société agréée.