Que devient ma résidence principale après une expatriation ?

Préparer son expatriation est un marathon de démarches : visas, déménagement, assurances… et au milieu de tout, une question patrimoniale se pose : que faire de sa résidence principale en France ? Cette décision ne s’improvise pas, entre vendre pour financer un nouveau projet, louer pour conserver un revenu ou la garder comme pied-à-terre, ce guide complet démêle pour vous les règles fiscales applicables aux non-résidents et vous donne les clés pour faire le meilleur choix stratégique.

Les points clés à retenir :

• Vendre sans impôt, un délai strict : pour une exonération totale de la plus-value, la vente de votre ancienne résidence principale doit être signée avant le 31 décembre de l’année suivant votre départ, et le bien doit être resté inoccupé.

• La session de rattrapage pour la vente : si le premier délai est passé, une exonération de 150 000 € sur la plus-value reste possible jusqu’à la 10e année après votre départ, sous conditions spécifiques et non cumulables.

• Location, une fiscalité à part : vos loyers perçus en France sont soumis à un taux d’imposition minimum de 20 % pour les non-résidents. Les prélèvements sociaux varient de 17,2 % à 7,5 % selon votre affiliation à un régime de sécurité sociale européen.

• La nouveauté 2025 pour le meublé : la Loi de Finances pour 2025 met fin à un avantage majeur du régime réel en LMNP. Les amortissements déduits seront réintégrés lors du calcul de la plus-value à la revente, ce qui alourdit l’impôt en cas de cession.

• Conserver = résidence secondaire : si vous gardez le bien pour votre usage, il devient une résidence secondaire. Vous restez donc redevable de la taxe d’habitation, potentiellement majorée dans les zones tendues.

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Vendre sa résidence principale et optimiser la plus-value

Vendre sa résidence principale est perçu comme la solution la plus simple lors d’une expatriation. Sur le plan fiscal, c’est aussi potentiellement la plus avantageuse. Deux régimes d’exonération existent pour les non-résidents, mais attention : ils ne sont pas cumulables.

L’exonération totale sur l’ancienne résidence principale

Vous pouvez bénéficier d’une exonération totale de la plus-value, exactement comme si vous étiez résident fiscal français, mais sous deux conditions impératives.

• Le délai de vente : la vente (l’acte authentique chez le notaire) doit être finalisée au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit celle de votre départ.

• La non-occupation du bien : entre la date de votre départ et la date de la vente, le logement ne doit avoir été mis à la disposition de personne, que ce soit via une location (même de courte durée) ou un prêt à titre gratuit à un ami ou un membre de la famille. Le bien doit rester vide et à votre seule disposition.

Bon à savoir : la notion de « délai normal de vente » est parfois invoquée pour des ventes légèrement hors délai, mais elle est interprétée très strictement par l’administration fiscale. Un logement resté vacant pendant 17 mois avant sa vente a ainsi été jugé comme un délai excessif, entraînant la perte de l’exonération.

L’exonération spécifique aux non-résidents de 150 000 €

Si vous avez dépassé le délai pour l’exonération “ancienne résidence principale” ou si le bien a été mis à disposition (loué, prêté), vous pouvez bénéficier d’une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette.

Les conditions pour en bénéficier sont les suivantes :

• Le vendeur doit être une personne physique, ressortissant d’un État membre de l’UE ou de l’Espace Économique Européen (EEE).

• Il faut avoir été résident fiscal en France pendant au moins deux années consécutives à un moment quelconque avant la vente.

• La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant votre départ.

• Si vous conservez la libre disposition du bien (il n’est ni loué, ni prêté) depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente, ce délai de 10 ans ne s’applique plus.

Bon à savoir : Cet abattement de 150 000 € n’est pas cumulable avec l’exonération totale de l’ancienne résidence principale. C’est l’un ou l’autre. De plus, il ne peut être utilisé qu’une seule fois.

Si aucune exonération ne s’applique : le régime de droit commun

Si vous n’êtes éligible à aucune de ces deux exonérations, la plus-value est alors imposée selon le régime de droit commun pour les non-résidents :

• Impôt sur le revenu : un prélèvement forfaitaire de 19 %.

• Prélèvements sociaux : 17,2 % pour les résidents d’États hors UE/EEE/Suisse ; et un taux réduit de 7,5 % pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un autre État de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse.

• Abattements pour durée de détention : le montant de la plus-value imposable est réduit chaque année à partir de la 6e année de détention. L’exonération est totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

• Surtaxe sur les plus-values élevées : une taxe additionnelle de 2 % à 6 % s’applique si la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €.

• Représentant fiscal : sa désignation est obligatoire si vous résidez hors de l’Espace Économique Européen, pour toute vente supérieure à 150 000 €. Cela engendre des frais supplémentaires.

Louer son bien pour un revenu passif (nu vs meublé)

Conserver votre bien pour le louer est une bonne stratégie pour générer des revenus passifs et garder un pied-à-terre patrimonial en France. Cependant, la gestion à distance complexifie les choses, et le choix entre une location nue (vide) ou meublée engage des fiscalités radicalement différentes.

La location nue : simplicité et déduction des charges

La location d’un logement vide relève des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux sont possibles.

• Le régime micro-foncier : si vos loyers annuels bruts sont inférieurs à 15 000 €, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % pour toutes vos charges. Vous êtes donc imposé sur 70 % de vos loyers, sans aucun justificatif à fournir. C’est le régime de la simplicité.

• Le régime réel : applicable par défaut au-delà de 15 000 € de loyers ou sur option, ce régime permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux de réparation et d’amélioration, frais de gestion, primes d’assurance, etc. Il est plus avantageux dès que vos charges dépassent 30 % de vos revenus locatifs.

La location meublée (LMNP) : un régime en pleine évolution

La location meublée est imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui ouvre accès à des avantages spécifiques.

• Le régime micro-BIC : si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €, vous profitez d’un abattement de 50 %. Vous n’êtes donc imposé que sur la moitié de vos loyers.

• Le régime réel : plus complexe, il permet de déduire les charges mais surtout d’amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier. Cet amortissement, qui correspond à la perte de valeur théorique du bien dans le temps, vient réduire votre base imposable et peut souvent l’annuler complètement, n’entraînant aucun impôt sur vos loyers pendant de nombreuses années.

Mise à jour de 2025 : La fin d’un avantage historique en LMNP

La Loi de Finances pour 2025 modifie en profondeur la fiscalité de la revente d’un bien meublé au régime réel. Jusqu’à présent, les amortissements déduits des loyers n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente. Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements pratiqués seront réintégrés au calcul de la plus-value. Concrètement, cela signifie que l’avantage fiscal obtenu pendant la location sera en grande partie neutralisé par une plus-value imposable bien plus élevée au moment de la vente. Cette réforme majeure doit être intégrée dans votre arbitrage entre location nue et meublée.

La fiscalité spécifique des non-résidents

Que vos revenus proviennent d’une location nue ou meublée, ils sont soumis à une imposition minimum en tant que non-résident.

• Taux d’imposition minimum : vos revenus de source française sont imposés à un taux minimum de 20 % (pour la tranche de revenus allant jusqu’à 29 373 € de revenue imposable) et 30 % au-delà.

• Option pour le taux moyen : si vous pouvez justifier que le taux d’imposition moyen sur l’ensemble de vos revenus mondiaux (français et étrangers) serait inférieur à ces 20 % ou 30 %, vous pouvez demander à bénéficier de ce taux moyen, plus favorable. Cela implique de déclarer tous vos revenus mondiaux à l’administration fiscale française.

• Prélèvements sociaux : le taux est de 17,2 %. Cependant, il est ramené à 7,5 % (prélèvement de solidarité) si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale dans un pays de l’Espace Économique Européen (EEE), au Royaume-Uni ou en Suisse.

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Conserver son logement comme résidence secondaire

Garder votre logement comme un pied-à-terre en France est une option rassurante, mais elle transforme automatiquement votre ancienne résidence principale en résidence secondaire. Ce changement de statut entraîne des coûts fixes et des risques liés à l’inoccupation qu’il est crucial d’anticiper.

Une fiscalité continue : taxe d’habitation et taxe sur les logements vacants

Même si vous n’y vivez que quelques semaines par an, votre bien est soumis à une fiscalité locale.

• La taxe d’habitation : supprimée pour les résidences principales, elle reste entièrement due pour les résidences secondaires.

• La majoration en zone tendue : si votre logement est situé dans une des nombreuses communes où la demande de logements est forte, la mairie peut voter une majoration de votre taxe d’habitation allant de 5 % à 60 %. Cette surtaxe vise à inciter les propriétaires à mettre leur bien sur le marché locatif.

• La taxe sur les logements vacants (TLV) : attention à ne pas la confondre. Si votre logement est situé en zone tendue et qu’il reste volontairement vide et non meublé depuis plus d’un an, vous pourriez être redevable de cette taxe supplémentaire. Conserver un logement meublé, même inoccupé, vous en exonère.

L’assurance, une protection indispensable

Un logement inoccupé est plus exposé aux risques (dégâts des eaux non détectés, cambriolages, etc.). Votre contrat d’assurance doit impérativement être adapté à ce statut.

• Si le bien est en copropriété : l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est obligatoire depuis la loi ALUR. Elle couvre à la fois votre responsabilité civile et les dommages au logement lui-même.

• Si c’est une maison individuelle : bien que non obligatoire, une assurance multirisque habitation est essentielle. Vous devez informer votre assureur qu’il s’agit d’une résidence secondaire, car les garanties et les tarifs ne sont pas les mêmes que pour une résidence principale. Une absence prolongée non déclarée pourrait invalider votre couverture en cas de sinistre.

Sécurité et surveillance : la check-list opérationnelle

Laisser un bien sans surveillance pendant des mois comporte des risques concrets, du simple entretien négligé aux problèmes plus graves comme les squats. Voici une liste de précautions à prendre :

• Confier un double des clés : donnez un jeu de clés à une personne de confiance (famille, ami, voisin) qui pourra passer régulièrement pour aérer, relever le courrier et vérifier qu’il n’y a aucune anomalie (fuite, effraction).

• Planifier des visites régulières : si personne n’est sur place, mandatez une société de services ou de conciergerie pour effectuer des passages de contrôle périodiques.

• Sécuriser le logement : installez un système d’alarme avec télésurveillance. Les caméras connectées et les détecteurs (fumée, inondation) vous alertent en temps réel sur votre smartphone.

• Prévenir les sinistres courants : avant un départ prolongé, coupez l’arrivée d’eau générale pour éviter les dégâts des eaux et programmez le chauffage en mode hors-gel durant l’hiver.

• Simuler une présence : des programmateurs pour les lumières ou l’ouverture/fermeture de volets peuvent dissuader les cambrioleurs.

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