Taxation de l’immobilier pour les Français vivant à l’étranger

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En cas d’expatriation, la taxation du patrimoine immobilier en France est modifiée. Il reste bien sur possible de louer son bien ou de le vendre mais les règles du jeu sont légèrement différentes. Comment sont taxés les revenus immobiliers des non-résidents ? Comment se passe la vente d’un bien immobilier en France lorsque l’on est expatrié ? Où déclarer ses impôts ?

I.          Taxation des revenus locatifs des non-résidents
II.         Des dispositifs de défiscalisation immobilière pas si défiscalisants pour les expatriés
III.        Taxation lors d’une vente immobilière pour un non-résident
            a.   Expatriation et taxation de la vente de l’ancienne résidence principale
            b.   Taxation de la vente d’un bien immobilier par un ressortissant européen non résident
           
c.   Taxation de tout autre bien immobilier pour les non-résidents

IV.        Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour les non-résidents
V.         Non-résident – Où déclarer ses revenus ?


I. Taxation des revenus locatifs des non-résidents : un taux minimum de 20% dès le premier euro

À défaut de convention bilatérale, les revenus immobiliers qu’un non-résident tire de biens locaux situés en France restent imposables en France.

En tant que non-résident le taux minimum d’imposition qui s’applique est de 20 % auquel s’ajoute les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %, (sauf pour les résidents de l’Union européenne, de l’Islande, de la Norvège, du Liechtenstein ou de la Suisse qui resteront soumis au prélèvement de solidarité fixé à 7,5 % mais seront exonérés de CSG et de CRDS sous condition d’être déjà affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale autre que celui de la France).

Barème applicable à l’imposition des revenus perçus en 2020

 

Tranche de revenu imposable

Taux d’imposition résidentTaux d’imposition non-résident

0 € à 10 064 €

0%20%

10 064 € à 25 659 €

11%20%

25 659 € à 73 369 €

30%30%

73 369 € à 157 806 €

41%41%

Au-dessus de 157 806 €

45%45%

Il existe l’option d’opter pour le taux moyen d’imposition en déclarant l’intégralité de ses revenus mondiaux mais dans la majorité des cas, une option pour le taux minimum se révélera plus avantageuse et moins lourde à mettre en œuvre.

Impôts locaux

Pour les non-résidents, comme pour les résidents les différentes taxes attachées au bien (taxe foncière, taxe d’habitation, etc.) continueront d’être collectées par le service des impôts du lieu où se situe le bien.

Il n’y a généralement pas de double imposition sur les revenus immobiliers issus de France car la France a conclu de nombreuses conventions internationales visant à éviter une double imposition. Ces conventions ont été signées avec tous les pays de l’Union Européenne et la plupart des pays d’expatriation des Français, comme le Japon, la Chine ou encore la Malaisie.

II. Des dispositifs de défiscalisation immobilière pas si défiscalisants pour les expatriés

Attention la majorité des dispositifs de défiscalisation immobilière (Scellier, Duflot, Censi-Bouvard, Malraux, LMNP…) excluent les non résidents de leur champ d’application.

Il est donc important de solliciter le conseil d’un cabinet spécialiste de la question des non-résidents avant de s’engager dans un quelconque dispositif de défiscalisation immobilière.

III. Taxation lors d’une vente immobilière pour un non-résident

 a.  Expatriation et taxation de la vente de l’ancienne résidence principale 

Depuis le 1er janvier 2019, la vente de l’ancienne résidence principale peut être exonérée d’impôt sur la plus-value sous la double condition de partir habiter dans un pays ayant conclu avec la France une convention d’assistance en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale (par exemple la Chine, la Malaisie ou encore le Vietnam) et si la vente n’intervient pas après le 31 décembre de l’année suivant celle de son déménagement.

 b. Taxation de la vente d’un bien immobilier par un ressortissant européen non résident

Depuis le 1er janvier 2019, les non-résidents ayant la nationalité d’un pays européen (incluant les Français) et qui quittent la France pour n’importe quel pays dans le monde sont exonérés de taxation sur les premiers 150,000€ de plus-value nette imposable dans le cas ou ils répondent aux conditions suivantes :
–       avoir été domicilié fiscalement en France au moins deux ans à un moment avant la vente, et
–       avoir vendu le bien dans un délai de 10 ans après le départ si le non-résident n’a pas la libre disposition du bien ou à tout moment s’il en a gardé la libre disposition au moins depuis le 1er janvier de l’année précédent la vente.

c.    Taxation de tout autre bien immobilier pour les non résidents

La plus-value de toute autre vente immobilière en France, ou de toute vente d’une société dont l’actif est constitué de biens immobiliers (SCI par exemple), par un non-résident est soumise aux mêmes conditions qu’un résident. Un impôt de 19 % s’applique. S’ajoutent également les prélèvements sociaux de 17,2 % (sauf pour les résidents de l’Union européenne, d’Islande, de la Norvège, du Liechtenstein ou de la Suisse qui resteront toujours soumis au prélèvement de solidarité fixé à 7,5 % mais seront exonérés de CSG et de CRDS sous la condition d’être déjà affilié à un autre régime obligatoire de sécurité sociale autre que celui de France).

Des abattements pour durée de détention s’appliquent après la cinquième année. Ces abattements augmentent progressivement pendant 22 ans pour l’impôt sur les plus-values et pendant 30 ans pour les prélèvements sociaux:

 

Durée
de détention

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Abattement
sur l’impôt sur le revenu :

0%

0%

0%

0%

0%

6%

12%

18%

24%

30%

Abattement
sur les prélèvements sociaux

0%

0%

0%

0%

0%

1.65%

3.3%

4.95%

6.6%

8.25%

           

Durée
de détention

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

Abattement
sur l’impôt sur le revenu :

36%

42%

48%

54%

60%

66%

72%

78%

84%

90%

Abattement
sur les prélèvements sociaux

9.9%

11.55%

13.2%

14.85%

16.5%

18.15%

19.8%

21.45%

23.1%

24.7%

           

Durée
de détention

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

Abattement
sur l’impôt sur le revenu :

96%

100%

        

Abattement
sur les prélèvements sociaux

26.4%

28%

37%

46%

55%

64%

73%

82%

91%

100%

IV. Non-résident et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Un non-résident reste imposable en France sur son patrimoine net immobilier français uniquement. En effet, à la différence d’un résident, seul son patrimoine immobilier situé en France sera pris en compte dans le calcul. Pour rappel le patrimoine net doit dépasser 1,300,000 euros pour être assujettis à l’IFI.

Barème de l’IFI

 

       

Fraction de la valeur
nette taxable du
patrimoine situé

en France

Jusqu’à
800,000 €

Entre 800,001 €
et 1,300,000 € *

Entre 1,300,001 €
et 2,570,000 €

Entre 2,570,001 €
et 5,000,000 €

Entre 5,000,001 €
et 10,000,000 €

Supérieure à
10,000,001 €

Taux applicable

0%

0.5%

0.7%

1%

1.25%

1.5%

*uniquement applicable si le patrimoine net est supérieur ou égal à 1,300,000 €

V. Non-résident : où déclarer ses revenus ?

La déclaration se fera sur directement en ligne sur le site des impôts : www.impots.gouv.fr

Pour la déclaration foncière il faudra tout d’abord remplir un imprimé n° 2044. Pour la déclaration de revenus il faudra ensuite remplir un imprimé n° 2042 NR.

Ces formulaires peuvent également être adressés au Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR).

Coordonnées du Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR)

SIPNR
10 rue du Centre
TSA 10010
93465 Noisy-le-Grand Cedex

Accueil téléphonique: 01 72 95 20 42 (de 9h à 16h)

La fiscalité évoluant rapidement, il est recommandé de se rapprocher d’un spécialiste afin d’être conseillé au mieux. Pour un audit fiscal de votre situation n’hésitez pas à demander un rendez-vous avec l’un de nos conseillers patrimoniaux.

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