Pinel et expatrié : fin du dispositif, avantages conservés et alternatives

Installé à l’étranger, vous détenez un bien locatif Pinel en France ou vous songiez à y investir ? Sachez que le rideau est tombé : depuis le 1er janvier 2025, le célèbre dispositif de défiscalisation n’est plus accessible pour les nouvelles acquisitions. Ce tournant majeur soulève des questions pour les non-résidents : pouvez-vous conserver votre avantage fiscal acquis, comment le déclarer correctement sans commettre d’erreur, et quelles sont aujourd’hui les alternatives les plus pertinentes pour continuer à construire votre patrimoine en France ? Cet article fait le point complet sur votre situation et vous guide vers les meilleures stratégies dans ce nouvel environnement post-Pinel.

Les points clés à retenir :

• Fin du dispositif : aucun nouvel investissement Pinel n’est possible depuis le 1er janvier 2025. Cet article s’adresse uniquement aux expatriés qui ont déjà acquis un bien avant cette date.

• Maintien de l’avantage (si achat post-2019) : si vous étiez résident fiscal français au moment de l’achat (réalisé après le 1er janvier 2019), vous conservez votre réduction d’impôt même en devenant expatrié.

• Perte de l’avantage (si achat pré-2019) : si votre investissement date d’avant 2019, la règle est inverse : vous perdez la réduction d’impôt pour les années où vous êtes non-résident fiscal (sauf dans le cas rare d’assimilation “Schumacker”).

• Déclarations obligatoires : pour conserver le bénéfice, un expatrié doit impérativement continuer à déclarer chaque année ses revenus fonciers (formulaire 2044), la réduction d’impôt (2042-RICI) et son statut via le formulaire des non-résidents (2042-NR).

• Les alternatives pour non-résidents : pour un nouvel investissement, les stratégies les plus pertinentes sont la LMNP pour son mécanisme d’amortissement fiscal et l’investissement en nue-propriété pour une gestion sans contrainte ni impôt sur les revenus.

Gérer ou développer son patrimoine en France tout en vivant à l’étranger demande une certaine expertise. Que ce soit pour un Pinel existant, la recherche d’une nouvelle stratégie ou l’optimisation de votre fiscalité de non-résident, notre cabinet est prêt à vous accompagner. Je réserve mon créneau !

C’est officiel : la loi Pinel a pris fin le 1er janvier 2025

Une page importante de l’investissement locatif en France s’est tournée. La décision, désormais inscrite dans la loi, est sans appel : depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de réaliser un nouvel investissement éligible à la loi Pinel ou à sa version plus exigeante, le Pinel+. Concrètement, toute acquisition dont l’acte authentique de vente n’a pas été signé avant le 31 décembre 2024 est exclue du dispositif.

Pour rappel, la loi Pinel était un dispositif de réduction d’impôt sur le revenu, accordé en contrepartie de l’achat d’un logement neuf destiné à la location nue pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. L’investisseur devait respecter des plafonds de loyer et des conditions de ressources pour le locataire. Le Pinel+, introduit en 2023, maintenait les taux pleins de réduction à condition de respecter des critères de qualité supplémentaires (performance énergétique RE2020, surface minimale, double exposition, etc.).

Cette extinction programmée n’est pas une surprise. Elle s’inscrit dans une réorientation globale des politiques publiques du logement et fait suite à des analyses répétées, notamment de la Cour des comptes. La haute juridiction des finances publiques a, dans plusieurs rapports, pointé un coût jugé excessif pour le budget de l’État et une efficacité parfois contestée pour réellement construire des logements abordables dans les zones les plus en tension.

Il est important de comprendre que cette mesure ne concerne que les nouveaux projets. Pour les investisseurs déjà engagés dans le dispositif avant la date butoir, leur avantage fiscal n’est absolument pas remis en cause. Le contrat fiscal passé avec l’État au moment de l’investissement reste valide pour toute la durée de l’engagement (6, 9 ou 12 ans), à la condition sine qua non de continuer à respecter toutes les obligations initiales.

Bon à savoir : pour les investisseurs ayant signé leur acquisition in extremis en 2024, notamment en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou pour une construction, une échéance critique reste à surveiller de très près : le logement doit impérativement être achevé dans un délai de 30 mois.

Expatrié & Pinel : conservez-vous votre réduction d’impôt ?

Pour un expatrié détenteur d’un bien Pinel, la conservation de l’avantage fiscal en 2025 n’est pas automatique. Elle dépend d’un parcours précis où la date de l’investissement et votre statut fiscal à ce moment-là sont déterminants. La notion clé est celle du domicile fiscal, définie par l’article 4 B du Code général des impôts (CGI).

Étape 1 : La date d’acquisition de votre bien

C’est le point de départ incontournable. Votre situation n’est examinée que si l’acquisition de votre bien a été officiellement conclue avant le 31 décembre 2024.

• Non : si votre acte d’achat est postérieur à cette date, vous n’êtes malheureusement plus éligible au dispositif Pinel. Vous pouvez passer directement à la section sur les alternatives d’investissement.

• Oui : si votre achat a bien été acté avant cette date, votre dossier reste potentiellement éligible. Passez à l’étape 2.

Étape 2 : Votre domicile fiscal au moment de l’investissement

Ici se trouve la distinction la plus importante pour un expatrié, introduite par la Loi de finances 2019.

• Investissement réalisé APRES le 1er janvier 2019 : si vous étiez résident fiscal français au moment de l’achat, la loi vous est favorable. Vous conservez le bénéfice de votre réduction d’impôt même si vous devenez non-résident fiscal par la suite, et ce pour toute la durée de votre engagement initial.

• Investissement réalisé AVANT le 1er janvier 2019 : la règle antérieure, plus stricte, s’applique. En principe, vous perdez l’avantage fiscal pour les années complètes durant lesquelles vous êtes considéré comme non-résident fiscal. Une seule exception peut vous sauver : le cas Schumacker (voir étape 3).

Étape 3 : L’exception “Schumacker”

Cette jurisprudence européenne, transposée en droit français, concerne quasi exclusivement les non-résidents de l’Union Européenne et de l’Espace Économique Européen (EEE) (la Suisse relève de situations particulières selon les conventions). Si vous tirez la quasi-totalité de vos revenus de source française, l’administration fiscale peut vous “assimiler” à un résident fiscal. Cette situation, appréciée de manière très stricte, peut vous permettre de conserver un avantage Pinel acquis avant 2019 malgré votre expatriation.

Étape 4 : Le respect continu des conditions d’engagement

Avoir franchi les étapes précédentes ne suffit pas. Pour que la réduction d’impôt soit validée chaque année, vous devez impérativement continuer à respecter l’ensemble des conditions Pinel initiales :

• Location nue à usage de résidence principale du locataire.

• Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires (les plafonds 2025 restent en vigueur pour les baux en cours).

• Maintien de la location dans une zone éligible (A bis, A, ou B1).

Cas pratiques : 3 situations types d’expatriés face au Pinel

Pour illustrer concrètement ces règles, voici trois situations types :

Le fonctionnaire en poste à l’étranger : un agent de la fonction publique envoyé en mission à l’étranger est, dans la majorité des cas, considéré comme ayant conservé son domicile fiscal en France.

• Conclusion : il conserve donc le bénéfice de sa réduction d’impôt Pinel pour un bien acquis avant le 31 décembre 2024, car il reste un contribuable français.

Achat en 2020, puis départ à l’étranger en 2023 : vous avez acheté un bien Pinel en 2020, alors que vous étiez résident fiscal en France. En 2023, vous partez vivre à l’étranger.

• Conclusion : grâce à la loi de finances 2019, votre situation est sécurisée. Vous continuez de bénéficier de votre réduction d’impôt pendant votre expatriation, car l’investissement a été réalisé après 2019 alors que vous étiez fiscalement domicilié en France.

Achat en 2018, puis départ à l’étranger en 2025 : votre investissement a été réalisé en 2018, il est donc soumis aux règles antérieures à la réforme. En devenant non-résident fiscal en 2025, vous ne serez plus imposable en France de la même manière.

• Conclusion : vous perdrez le bénéfice de la réduction d’impôt pour l’année 2025 et les suivantes, tant que vous resterez non-résident. La seule issue serait de relever du très rare cas d’assimilation “Schumacker”.

Comment déclarer son Pinel depuis l’étranger ?

Conserver son avantage Pinel depuis l’étranger impose une rigueur administrative sans faille. Une simple erreur de déclaration peut entraîner la remise en cause de votre réduction d’impôt. Voici un guide pas-à-pas pour vous assurer de remplir les bons formulaires.

Étape 1 : L’engagement initial (la première année uniquement)

• Formulaire n°2044-EB : c’est le document fondateur de votre investissement Pinel. Vous ne le remplissez qu’une seule fois, l’année qui suit la date d’achèvement du logement ou son acquisition si elle est postérieure. Il formalise votre engagement de location de 6 ou 9 ans et contient toutes les caractéristiques du bien.

Étape 2 : La déclaration annuelle de vos revenus locatifs

• Formulaire n°2044 : chaque année, vous devez déclarer les loyers perçus (vos revenus fonciers) via cette annexe. Vous y détaillez vos recettes et vos charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, etc.). Le résultat (bénéfice ou déficit foncier) doit être reporté sur votre déclaration principale.

Étape 3 : La demande annuelle de votre réduction d’impôt

• Formulaire n°2042-RICI : c’est sur cette annexe que vous reportez chaque année le montant de la réduction d’impôt à laquelle vous avez droit. Pour un Pinel, les cases concernées sont généralement dans la section “Investissements locatifs”. C’est cette démarche qui déclenche la déduction sur le montant de votre impôt.

Étape 4 : La déclaration de vos revenus de source française (pour les non-résidents)

• Formulaire n°2042-NR : en tant que non-résident, vous devez utiliser ce formulaire spécifique pour déclarer l’ensemble de vos revenus de source française, dont les revenus fonciers de votre bien Pinel.

Bon à savoir : les dates limites de déclaration pour les non-résidents sont spécifiques et fixées chaque année, généralement fin mai ou début juin. Consultez le calendrier fiscal sur impots.gouv.fr pour ne manquer aucune échéance.

Quelles sont les meilleures alternatives pour un investisseur non-résident ?

Pour un expatrié ou un non-résident fiscal, l’équation de l’investissement immobilier en France est différente. Les mécanismes de “réduction d’impôt” étant souvent inopérants, l’objectif principal devient la constitution d’un patrimoine solide tout en optimisant ou neutralisant la fiscalité sur les revenus locatifs générés en France.

Voici les stratégies les plus pertinentes :

• La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) au régime réel : c’est la stratégie la plus plébiscitée par les non-résidents. Elle permet de déduire de vos loyers non seulement les charges, mais aussi l’amortissement du bien et du mobilier. Cet outil comptable permet très souvent de neutraliser fiscalement les revenus locatifs pendant de nombreuses années, tout en devenant propriétaire en France.

• L’investissement en nue-propriété : cette approche consiste à n’acheter que les murs du bien (“nue-propriété”) à un prix décoté, tandis qu’un usufruitier (souvent un bailleur institutionnel) le gère et en perçoit les loyers pour une durée fixe (généralement 15 à 20 ans). Pour un expatrié, les avantages sont multiples : aucune gestion locative, aucun revenu foncier à déclarer en France, et donc aucun impôt à payer pendant toute la période.

• Le CIOP (Crédit d’impôt pour investissement outre-mer) : plus complexe, ce dispositif s’adresse à un public d’investisseurs avertis. Il s’agit d’un crédit d’impôt pour des projets éligibles dans les DROM-COM, mais son cadre est très différent de celui du Pinel et des stratégies patrimoniales classiques.

Accompagnement gratuit

Gérer ou développer son patrimoine en France tout en vivant à l’étranger demande une certaine expertise. Que ce soit pour un Pinel existant, la recherche d’une nouvelle stratégie ou l’optimisation de votre fiscalité de non-résident, notre cabinet est prêt à vous accompagner. Je réserve mon créneau !

Les questions les plus posées