Vendre un bien depuis l’étranger : Ce que vous devez savoir

Vendre un bien immobilier en France tout en résidant à l’étranger peut paraître fastidieux. La distance, les démarches administratives et les spécificités juridiques françaises peuvent rapidement décourager. Pourtant, grâce aux outils numériques et à l’accompagnement de professionnels compétents, il est aujourd’hui tout à fait possible de vendre son bien à distance en toute sécurité et dans de bonnes conditions.

Les points clés à retenir :

• La vente d’un bien immobilier en France depuis l’étranger est totalement réalisable grâce aux outils numériques et à la procuration

• Une estimation précise par un professionnel local est essentielle pour fixer un prix de vente adapté au marché

• Il est indispensable de s’appuyer sur un professionnel capable de gérer la vente à distance et de vous représenter

• La plus-value immobilière est imposable en France, mais des exonérations ou conventions fiscales peuvent réduire la charge fiscale

Peut-on vendre un bien situé en France depuis l’étranger ?

Oui, vendre un bien immobilier situé en France tout en vivant à l’étranger est aujourd’hui tout à fait possible. Bien que la vente soit régie par le droit français, les démarches peuvent être entièrement réalisées à distance grâce aux outils numériques et à l’accompagnement de professionnels familiers des problématiques des non-résidents.

Que vous résidiez en Europe, en Asie ou ailleurs, il n’est plus nécessaire de revenir physiquement en France pour conclure une vente. La signature du mandat de vente, la communication avec les acheteurs, l’encadrement juridique et même la signature de l’acte authentique peuvent désormais se faire à distance, notamment grâce à la signature électronique et aux visioconférences sécurisées mises en place par les notaires depuis 2020.

Les agences immobilières en ligne ou spécialisées dans les ventes à distance jouent également un rôle décisif : elles proposent des services numériques (visites virtuelles, espace client sécurisé, diagnostics à distance) qui facilitent chaque étape, sans que vous ayez à vous déplacer.

La réussite d’une vente à distance dépend surtout du choix de partenaires compétents — agent immobilier, notaire, représentant fiscal — capables de gérer les aspects techniques, juridiques et fiscaux spécifiques aux expatriés.

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Les étapes à suivre pour vendre votre bien immobilier depuis l’étranger

Vendre un bien immobilier à distance lorsque l’on vit à l’étranger est aujourd’hui parfaitement réalisable. Cependant, ce processus demande une préparation rigoureuse et l’accompagnement de professionnels expérimentés. Voici les principales étapes à suivre pour garantir une vente fluide et conforme à la réglementation française.

Étape 1 : Estimer précisément le prix du bien

Avant de mettre votre bien sur le marché, il est déterminant de d’estimer sa valeur réelle. Les outils en ligne peuvent fournir une première estimation, mais ils restent approximatifs car ils ne tiennent pas compte des spécificités locales (quartier, orientation, état, étage, etc.).

Pour une estimation fiable, faites appel à un professionnel local :

• Un agent immobilier, qui connaît le marché de votre secteur

• Un notaire, qui dispose de la base de données immobilière nationale (BIEN) répertoriant les ventes réelles conclues en France

Bon à savoir : certains professionnels proposent une estimation gratuite sans engagement. Une bonne estimation permet non seulement d’éviter une surévaluation qui ferait fuir les acheteurs, mais aussi de limiter les négociations excessives.

Étape 2 : Mandater un professionnel capable de gérer une vente à distance

Pour un expatrié, il est indispensable de s’entourer d’un professionnel capable de gérer la vente à distance. Cela peut être :

• Une agence immobilière traditionnelle avec un service digital adapté

• Une agence immobilière 100 % en ligne (comme Homki, Proprioo, Hosman, etc.)

• Un notaire, si vous souhaitez vous passer d’agence

Ces professionnels doivent être en mesure de :

• Proposer la signature électronique sécurisée du mandat de vente

• Organiser des visites sur place ou virtuelles

• Vous tenir informé grâce à un espace client en ligne

• Vous accompagner jusqu’à la signature de l’acte de vente

Certaines agences en ligne pratiquent des frais de commission fixes, bien souvent inférieurs à ceux des agences traditionnelles, tout en garantissant un haut niveau de service.

Étape 3 : Rassembler les documents obligatoires

La vente d’un bien immobilier en France implique la remise d’un dossier complet et réglementaire. Vous devez notamment fournir :

• Les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, assainissement, ERP selon la localisation)

• Le titre de propriété

• Les dernières taxes foncières

• Les documents relatifs à la copropriété (règlement, procès-verbaux des 3 dernières AG, carnet d’entretien, état daté)

Ces documents peuvent être récupérés auprès de votre syndic, de l’administration fiscale, ou du notaire ayant rédigé l’acte initial. Le notaire ou l’agence peut se charger de collecter certains documents pour vous, notamment les diagnostics via des prestataires agréés.

Attention : un dossier incomplet peut retarder la signature du compromis et compromettre la vente !

Étape 4 : Signer le compromis et l’acte de vente à distance

Une fois un acheteur trouvé, deux signatures encadrent juridiquement la vente :

• Le compromis de vente (ou promesse unilatérale)

• L’acte authentique de vente, signé obligatoirement devant notaire

Depuis l’étranger, vous pouvez procéder de deux façons :

• Par procuration : vous autorisez un tiers à signer pour vous (procuration notariée ou sous seing privé selon les cas)

• Par comparution à distance : certains notaires permettent la signature électronique à distance via visioconférence sécurisée, si les conditions techniques sont remplies (identité vérifiée, certificat électronique qualifié, etc.).

Cette pratique est autorisée depuis l’arrêté du 20 novembre 2020, mais encore réservée à des offices notariaux équipés. Si ce n’est pas possible, la procuration reste l’alternative classique.

Bon à savoir : l’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours après la signature du compromis, et qu’il faut généralement 2 à 3 mois entre le compromis et l’acte définitif, le temps de lever les conditions suspensives (notamment obtention de prêt).

Fiscalité de la vente immobilière pour un non-résident

Lorsque vous vendez un bien immobilier situé en France en tant que non-résident fiscal, la plus-value éventuellement réalisée est soumise à l’impôt en France, conformément à l’article 244 bis A du Code général des impôts (CGI). La fiscalité applicable dépend de votre situation personnelle, de la nature du bien vendu et de votre pays de résidence.

Imposition de la plus-value immobilière

La plus-value immobilière nette est imposée en France au taux global de :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;

• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (total = 36,2 %), soit un taux cumulé standard applicable aux non-résidents.

À noter : une surtaxe supplémentaire s’applique pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 € (de 2 à 6 %), selon un barème progressif.

Cas d’exonération

Certaines situations permettent de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de l’impôt sur la plus-value :

Exonération au titre de la résidence principale (article 150 U, II-1° du CGI), valable uniquement si :

• Le bien constituait votre résidence principale au moment de votre départ de France

• Vous le vendez au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de votre départ

• Le bien n’a pas été mis en location entre-temps

Exonération spécifique pour les non-résidents (article 150 U, II-2° bis du CGI), cette exonération partielle (jusqu’à 150 000 € de plus-value) s’applique sous conditions :

• Vous avez été fiscalement domicilié en France pendant au moins 2 années consécutives à un moment quelconque avant la vente ;

• Vous n’avez pas déjà bénéficié de cette exonération ;

• La vente porte sur un bien non loué au moment de la cession, ou occupé par le vendeur, son conjoint ou un ascendant/descendant ;

• La vente intervient au plus tard 10 ans après le départ de France.

Représentant fiscal : obligatoire ou non ?

Pour les non-résidents domiciliés hors Union européenne, EEE ou Suisse, la désignation d’un représentant fiscal accrédité est obligatoire si la vente génère une plus-value. Ce représentant (avocat fiscaliste, notaire, société spécialisée) est chargé :

• D’assurer la déclaration de la plus-value ;

• De calculer l’impôt dû et de le verser au Trésor Public ;

• Et d’éviter les erreurs ou omissions fiscales.

Bon à savoir : aucune désignation n’est nécessaire si le bien est cédé sans plus-value (exonération complète) ou si vous êtes résident dans l’UE/EEE/Suisse, même avec plus-value.

Conventions fiscales internationales

La France a signé des conventions fiscales bilatérales avec de nombreux pays afin d’éviter la double imposition. En règle générale :

• La France conserve le droit d’imposer les plus-values immobilières sur les biens situés sur son territoire

• Votre pays de résidence peut aussi imposer cette plus-value, sauf si la convention prévoit une exonération ou un crédit d’impôt équivalent

Pour connaître votre situation exacte, il est indispensable de consulter un notaire ou un fiscaliste spécialisé dans les ventes internationales.

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Vendre un bien immobilier en France depuis l’étranger est l’occasion idéale pour repenser la stratégie de votre patrimoine. Profitez dès à présent d’un rendez-vous sur-mesure avec l’un de nos conseillers qui saura vous guider dans l’optimisation de l’après-vente : fiscalité, placements, transmission.

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